偶然翻到的，写于2010年，现在看起来作者还是有远见
1994年的分税制改革主要是为了增加中央财政收入，那些税源稳定、税基广、易征收的税种如增值税、消费税划归中央。将当时的零散税种留给地方。分税制将“财权上移”的同时，却将“事权下移”。这样一来，地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少。加上不尽科学的政绩考核机制，地方政府的官员想要政绩，必须自己想办法筹措经费，想办法将GDP搞上去。地方政府该怎么办?地方税收的较大税种都与土地有关。于是，地方政府谋划以地生财。通过征地，以低价将土地从农民手中拿走，高价转手获得收入，并且还获得有关的各项税收收入，以满足各种开支的需要。国家将涉及到房地产行业的税收放在地方税体系里，是个错误。使得在以后的十多年时间里，地方税收收入以土地为中心迅速发展，以至于左右了整个国家财政收入。被形象的称为“土地财政”。为什么围绕土地方面投资会迅速发展？因为94年的分税制改革只考虑了集中中央财政收入，保证了中央财力。而地方，财力被压缩得很小。一个蛋糕，中央拿得大了，地方自然剩的少了，地方没财力可挖掘，只好借着经济发展的东风，开源引资，出卖土地。这也是当时的分税制政策制定者没有预想到的事情。随着改革开放的进行，随着城市化进程的加快，越来越多的建设项目的崛起，使得涉地税收逐年增加。俗话说，要想富先修路。经济发展起初，修路就走在前头。衣食住行，解决了温饱问题，自然要解决住的改善。所以，修路、建楼，房地产业一直走在国民经济发展的前列。09年我国的房地产业占ＧＤＰ的比重已经达到了百分之八点以上，占固定资产投资已经有百分之二十以上，已经实实在在地成为了国民经济支柱产业，拉动了国民经济的发展。如果说在上世纪９０年代初、中期，人们对房地产业是否是支柱产业还有争论、分歧，那么现在已经没有人怀疑了。并且随着土地资源的逐步减少，建在土地上的房产价格会越来越高。
一、房地产业泡沫经济的存在
“土地财政”让地方政府手中有了可支配的款项，但由此衍生的两大问题却是不容忽视的。其一，在现行的房地产税费政策之下，地方政府受益可观，这种巨大的利益诱惑，极大地刺激着地方政府的卖地冲动。其二，房地产税费最终要转化为商品房成本，由购房者埋单。尽管有官员不断强调房价飙升与地价连续攀升、房地产税费征收额度过高并无关联，但房地产税费过高助推了房价飙升，却是一个不争的事实。
在社会经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，甚至比黄金还稀缺，因为黄金有继续开采的可能，土地绝无再生。国家控制18亿亩耕地红线是恒定的底线。在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易存封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，房地产泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
房地产业与房地产泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：
1、首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品。具有使用和投资双重价值；其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
2、房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。
3、房地产业确实含有某些经济泡沫成分，其主要是土地价格房地产泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成房地产泡沫经济。房价是与地价相联系的，房地产泡沫与地价泡沫密切相关；
4、房屋空置房地产泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成房地产泡沫经济破灭。
卖地财政推高了地价和房价，侵蚀了农民和城镇购房居民的利益。改革开放以来，低价征用制度，从农民手中转移的利益大约在15万亿人民币左右，而卖地补偿给农民的不到其中的5%.农民的土地财富，转变成了城市化和现代化的高楼大厦、公园广场、企业厂房、铁路公路、水库电站等等，但是，许多农村的农民却因征地而致贫，形成4000万失地、失保和失业农民。房价上涨中，除了房地产开发商的暴利外，其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。因此，卖地财政，也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。
二、榆树市房地产行业税收纵观
榆树市的经济发展和全国一样，房地产业呈现出高速发展的态势。房地产业的崛起直接带来了地方税收的高速增长和地方财力的迅速壮大。首先，房地产业是地税增收的重要支撑。数据表明，房地产业产生的税收，不仅总量大，占地方税收比重高，而且增长速度快，对地方税收增收贡献大。2009年，房地产税收总量为****万元，比上年同期增长***%，占地方税收的比重为***%，房地产业是地方财力壮大的重要来源。近三年，我市房地产业上缴地方税收****万元，占榆树市一般预算收入的比重为***%，税收年均增幅达***%，房地产业是社会发展的重要力量。房地产业的关联度高、带动力强，推动众多产业发展，提供大量就业岗位，刺激居民相关消费。一般估算，房地产业带动20多个产业部门、几百种产品和服务。市我房地产业的发展，也带来了其它行业特别是建筑业地方税收的增收。但是在房地产业泡沫经济下，榆树的房地产业也会不可避免的承受着突如其来的打击的危险，靠房地产也维系的财政收入是极其不稳定的，如果走出这种带有极大危险的财政收入怪圈，建立一个稳定的、高收入财政收入体系，才是保证经济发展，维持社会稳定的大问题。
三、泡沫经济下的泡沫税收
房地产确有经济泡沫，存在着发展成为房地产泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于房地产泡沫经济。更不能说房地产经济泡沫下的税收也成泡沫。房地产经济下滑或者破灭，造成税收收入下滑是必然的。但税收杠杆是双向的，应该合理的调整，原来总是加税，向下传导的机制很明显，一加税就涨房价传导到买家。实际上，抑制房产价格应该实行减税来刺激需求，尤其是低端的用户。在房屋购买环节降低税负，降低由购房者交纳的契税，增加房产拥有者交纳的财产税类的房产税等，正在研究开征的房产税是对居民个人居住用房征收的。如果对闲置房产也征收房产税，那无疑税收会马上抑制房地产价格的上涨。但这个税种的开征难度相当大，要在完全掌握全部纳税人人口户籍和房产户籍的情况下，才能顺利征收。当然具体方案还有待研究，并且出台这样的政策是中央的事，不是地方考虑的事情。地方应该着眼于自身特点，谋划自身发展的出路，促使社会经济和房地产又好又快的发展，这才是最终目标。
税收是双刃剑，或者是多刃剑。房地产也经济破灭显示是房地产也投资下滑，价格下跌。会造成地税收入的下降，使地方财政难以维持。如何保证房地产业在蹦盘之后，税收收入不下滑，或者继续增长，要做的事情就是建立可持续发展的税源。有限的土地资源被开发利用了，必须换回能够永久获利的产业。
四、榆树土地财政的出路，宅基地换工厂、换工作
为保证榆树税收可持续发展，榆树应该走具有自己特色的农村城市化的道路，榆树市在现有条件下，首先应该保证天下第一大粮仓的地位不变。保证基本农田保护区的土地不变，可耕种的土地数量不变。在三不变的前提下，发展和壮大榆树的工业产产业。怎么发展？我们可以借鉴“宅基地换住房”的政策。但我们不能只拿宅基地换楼房，我们还要换工作。通过招商引资，在有利的地理位置上兼并村屯，推行用宅基地换工厂，换工作、换社保政策。将村屯兼并，用于引资企业占地。让大多数农民进城、进工厂。而依托较强的产业支撑，农民不仅仅是住上楼房，还要有稳定的工作。是以“宅基换楼房”的方式的改善和发展。
所谓以宅基地换房：就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇，除了农民住宅区外，还规划出一块可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。通过对农民宅基地复耕后，可以实现耕地的占补平衡。小城镇建设规划中，另有规划为经营开发用地，通过招、拍、挂方式出让后，收益可实现小城镇建设的资金平衡。以宅基地换房的思路提出后，得到了国家有关部门的大力支持，国家发改委认为：“以宅基地换房”的方式建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。
各地执行的“以宅基地换房”政策不尽相同，榆树市可以结合榆树市的具体情况制定适合自身特点的政策。比如：我们可以把换出来的农村宅基地用做招商引资企业的用地，我们除了改善了农民居住环境外还可以安排农民进招商引资企业工作，享受正常企业工人的待遇。实现农民到工厂工作，成了工人，到社区居住，成了市民。但他们和一般的工人、市民还不一样。他们还有自己的承包责任田，如果这部分家庭的承包责任田自己无力经营，他们可以自愿的将这部分责任田的土地交由种植合作社代管经营。引资企业有了土地，农民有了工作和新的生活环境，农田得到大面积规划种植，新型的农业合作经营组织还得到了发展和壮大。
通过为农民集中建设住房，提高土地的利用率。农民迁出原有的宅基地后，居住到楼房中，合并村庄，原有的宅基地转化为工业用地，同时，还可以有效减少农村干部职数，并解决村庄重复投入建设等问题。农民入住农村新社区后，在子女教育、职业培训、就业服务等方面与城镇居民享受同等权利，并继续享有原居住地村集体经济组织申请宅基地以外的其他权益。
工业产业形成规模后，其上缴的税收才是稳定的财政收入来源。
目前政府要做的事是先规划区域，动员农村群众，签立协议，再修路。榆树市首先可以在五棵树经济开发区外围村试点。五棵树经济开发区具有地理的区位优势，且因为近几年不断加强招商引资一跃为全市经济中心之一，随着招商引资工作的继续，明显的土地资源紧张，在目前情况看，五棵树的合发村已经完全和镇区融为一体，合并龚家、爱国、长新、互助村屯。这些村在镇村结合部地区，根据新城规划，该地区已经全部规划建设用地，将村庄集体建设用地（包括居民点占地）一次性全部征为国有建设用地，村庄所有村民一次性全部转为城镇居民，按照“谁征用，谁出资”的原则，为所有农转非村民建立城市居民社会保障，将其集中到镇区换楼居住，会倒出大量土地资源，在宅基地上建设新项目，引资招商，建设产业，在原有基本农田保护区土地数量和质量不变的情况下，引来企业可以按需规划，合理调配土地，形成规模，发展壮大榆树市的工业经济。
五、宅基地换工厂、换工作的优势
宅基地换楼房、换工作从长远上看是保持稳定的财政收入，使地区经济高速发展的积极措施。目前看也有如下优势。
1、宅基地换楼房、换工作是统筹城乡发展的创新之路
以宅基地换房是在国家现行政策框架内的一种创新，有利于实现以下几个目标：一是不改变农村现行基本经济制度，坚持承包责任制不变；二是严格落实国家土地保护政策，坚持可耕种土地不减、质量不降低；三是有利于培育新型产业和新型农民，促进农民增收；四是有利于农村集体土地集约利用，有利于农业合作经济体制的快速形成发展；五是加快了城市化进程。一个“换”字，换来了城市土地的集中利用、换来了城市发展新的空间、换来了农民工作方式、生活方式的转变、换来了农民收入的提高、换来了城乡差别的缩小。
2、宅基地换楼房、换工作是解决小城镇建设瓶颈问题的有效途径
小城镇建设是推动农村城市化的重要载体。但在小城镇建设中，土地和资金是制约建设和发展的两大瓶颈，而土地制约又是核心问题。在当前国家宏观调控大背景下，不可能通过大量占用耕地来建设小城镇，只有在国家现行土地政策框架内，探索以确保耕地总量平衡为前提，通过土地整理和置换，盘活存量建设用地，让小城镇现有建设用地流动起来，使其资源化资本化，步入良性发展的新路。宅基地换房的做法正是这一条新路的探索，有效突破了小城镇发展中土地和资金两大瓶颈。
3、解放思想是破解难题的关键
在农村城市化进程中有两大突出难题，资金和土地，许多地方的城市化进程都曾在其面前踯躅不前。如何破解这两大难题，宅基地换房可以从根本上解决农民生存环境、生活质量提高、城乡统筹发展等问题，更是可以节约、集约、高效利用土地，在不新占耕地，确保榆树“天下第一大粮仓”的前提下为经济发展腾出空间。
1994年的分税制改革主要是为了增加中央财政收入，那些税源稳定、税基广、易征收的税种如增值税、消费税划归中央。将当时的零散税种留给地方。分税制将“财权上移”的同时，却将“事权下移”。这样一来，地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少。加上不尽科学的政绩考核机制，地方政府的官员想要政绩，必须自己想办法筹措经费，想办法将GDP搞上去。地方政府该怎么办?地方税收的较大税种都与土地有关。于是，地方政府谋划以地生财。通过征地，以低价将土地从农民手中拿走，高价转手获得收入，并且还获得有关的各项税收收入，以满足各种开支的需要。国家将涉及到房地产行业的税收放在地方税体系里，是个错误。使得在以后的十多年时间里，地方税收收入以土地为中心迅速发展，以至于左右了整个国家财政收入。被形象的称为“土地财政”。为什么围绕土地方面投资会迅速发展？因为94年的分税制改革只考虑了集中中央财政收入，保证了中央财力。而地方，财力被压缩得很小。一个蛋糕，中央拿得大了，地方自然剩的少了，地方没财力可挖掘，只好借着经济发展的东风，开源引资，出卖土地。这也是当时的分税制政策制定者没有预想到的事情。随着改革开放的进行，随着城市化进程的加快，越来越多的建设项目的崛起，使得涉地税收逐年增加。俗话说，要想富先修路。经济发展起初，修路就走在前头。衣食住行，解决了温饱问题，自然要解决住的改善。所以，修路、建楼，房地产业一直走在国民经济发展的前列。09年我国的房地产业占ＧＤＰ的比重已经达到了百分之八点以上，占固定资产投资已经有百分之二十以上，已经实实在在地成为了国民经济支柱产业，拉动了国民经济的发展。如果说在上世纪９０年代初、中期，人们对房地产业是否是支柱产业还有争论、分歧，那么现在已经没有人怀疑了。并且随着土地资源的逐步减少，建在土地上的房产价格会越来越高。
一、房地产业泡沫经济的存在
“土地财政”让地方政府手中有了可支配的款项，但由此衍生的两大问题却是不容忽视的。其一，在现行的房地产税费政策之下，地方政府受益可观，这种巨大的利益诱惑，极大地刺激着地方政府的卖地冲动。其二，房地产税费最终要转化为商品房成本，由购房者埋单。尽管有官员不断强调房价飙升与地价连续攀升、房地产税费征收额度过高并无关联，但房地产税费过高助推了房价飙升，却是一个不争的事实。
在社会经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，甚至比黄金还稀缺，因为黄金有继续开采的可能，土地绝无再生。国家控制18亿亩耕地红线是恒定的底线。在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易存封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，房地产泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
房地产业与房地产泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析：
1、首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品。具有使用和投资双重价值；其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
2、房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。
3、房地产业确实含有某些经济泡沫成分，其主要是土地价格房地产泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成房地产泡沫经济。房价是与地价相联系的，房地产泡沫与地价泡沫密切相关；
4、房屋空置房地产泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成房地产泡沫经济破灭。
卖地财政推高了地价和房价，侵蚀了农民和城镇购房居民的利益。改革开放以来，低价征用制度，从农民手中转移的利益大约在15万亿人民币左右，而卖地补偿给农民的不到其中的5%.农民的土地财富，转变成了城市化和现代化的高楼大厦、公园广场、企业厂房、铁路公路、水库电站等等，但是，许多农村的农民却因征地而致贫，形成4000万失地、失保和失业农民。房价上涨中，除了房地产开发商的暴利外，其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。因此，卖地财政，也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。
二、榆树市房地产行业税收纵观
榆树市的经济发展和全国一样，房地产业呈现出高速发展的态势。房地产业的崛起直接带来了地方税收的高速增长和地方财力的迅速壮大。首先，房地产业是地税增收的重要支撑。数据表明，房地产业产生的税收，不仅总量大，占地方税收比重高，而且增长速度快，对地方税收增收贡献大。2009年，房地产税收总量为****万元，比上年同期增长***%，占地方税收的比重为***%，房地产业是地方财力壮大的重要来源。近三年，我市房地产业上缴地方税收****万元，占榆树市一般预算收入的比重为***%，税收年均增幅达***%，房地产业是社会发展的重要力量。房地产业的关联度高、带动力强，推动众多产业发展，提供大量就业岗位，刺激居民相关消费。一般估算，房地产业带动20多个产业部门、几百种产品和服务。市我房地产业的发展，也带来了其它行业特别是建筑业地方税收的增收。但是在房地产业泡沫经济下，榆树的房地产业也会不可避免的承受着突如其来的打击的危险，靠房地产也维系的财政收入是极其不稳定的，如果走出这种带有极大危险的财政收入怪圈，建立一个稳定的、高收入财政收入体系，才是保证经济发展，维持社会稳定的大问题。
三、泡沫经济下的泡沫税收
房地产确有经济泡沫，存在着发展成为房地产泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于房地产泡沫经济。更不能说房地产经济泡沫下的税收也成泡沫。房地产经济下滑或者破灭，造成税收收入下滑是必然的。但税收杠杆是双向的，应该合理的调整，原来总是加税，向下传导的机制很明显，一加税就涨房价传导到买家。实际上，抑制房产价格应该实行减税来刺激需求，尤其是低端的用户。在房屋购买环节降低税负，降低由购房者交纳的契税，增加房产拥有者交纳的财产税类的房产税等，正在研究开征的房产税是对居民个人居住用房征收的。如果对闲置房产也征收房产税，那无疑税收会马上抑制房地产价格的上涨。但这个税种的开征难度相当大，要在完全掌握全部纳税人人口户籍和房产户籍的情况下，才能顺利征收。当然具体方案还有待研究，并且出台这样的政策是中央的事，不是地方考虑的事情。地方应该着眼于自身特点，谋划自身发展的出路，促使社会经济和房地产又好又快的发展，这才是最终目标。
税收是双刃剑，或者是多刃剑。房地产也经济破灭显示是房地产也投资下滑，价格下跌。会造成地税收入的下降，使地方财政难以维持。如何保证房地产业在蹦盘之后，税收收入不下滑，或者继续增长，要做的事情就是建立可持续发展的税源。有限的土地资源被开发利用了，必须换回能够永久获利的产业。
四、榆树土地财政的出路，宅基地换工厂、换工作
为保证榆树税收可持续发展，榆树应该走具有自己特色的农村城市化的道路，榆树市在现有条件下，首先应该保证天下第一大粮仓的地位不变。保证基本农田保护区的土地不变，可耕种的土地数量不变。在三不变的前提下，发展和壮大榆树的工业产产业。怎么发展？我们可以借鉴“宅基地换住房”的政策。但我们不能只拿宅基地换楼房，我们还要换工作。通过招商引资，在有利的地理位置上兼并村屯，推行用宅基地换工厂，换工作、换社保政策。将村屯兼并，用于引资企业占地。让大多数农民进城、进工厂。而依托较强的产业支撑，农民不仅仅是住上楼房，还要有稳定的工作。是以“宅基换楼房”的方式的改善和发展。
所谓以宅基地换房：就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇，除了农民住宅区外，还规划出一块可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。通过对农民宅基地复耕后，可以实现耕地的占补平衡。小城镇建设规划中，另有规划为经营开发用地，通过招、拍、挂方式出让后，收益可实现小城镇建设的资金平衡。以宅基地换房的思路提出后，得到了国家有关部门的大力支持，国家发改委认为：“以宅基地换房”的方式建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。
各地执行的“以宅基地换房”政策不尽相同，榆树市可以结合榆树市的具体情况制定适合自身特点的政策。比如：我们可以把换出来的农村宅基地用做招商引资企业的用地，我们除了改善了农民居住环境外还可以安排农民进招商引资企业工作，享受正常企业工人的待遇。实现农民到工厂工作，成了工人，到社区居住，成了市民。但他们和一般的工人、市民还不一样。他们还有自己的承包责任田，如果这部分家庭的承包责任田自己无力经营，他们可以自愿的将这部分责任田的土地交由种植合作社代管经营。引资企业有了土地，农民有了工作和新的生活环境，农田得到大面积规划种植，新型的农业合作经营组织还得到了发展和壮大。
通过为农民集中建设住房，提高土地的利用率。农民迁出原有的宅基地后，居住到楼房中，合并村庄，原有的宅基地转化为工业用地，同时，还可以有效减少农村干部职数，并解决村庄重复投入建设等问题。农民入住农村新社区后，在子女教育、职业培训、就业服务等方面与城镇居民享受同等权利，并继续享有原居住地村集体经济组织申请宅基地以外的其他权益。
工业产业形成规模后，其上缴的税收才是稳定的财政收入来源。
目前政府要做的事是先规划区域，动员农村群众，签立协议，再修路。榆树市首先可以在五棵树经济开发区外围村试点。五棵树经济开发区具有地理的区位优势，且因为近几年不断加强招商引资一跃为全市经济中心之一，随着招商引资工作的继续，明显的土地资源紧张，在目前情况看，五棵树的合发村已经完全和镇区融为一体，合并龚家、爱国、长新、互助村屯。这些村在镇村结合部地区，根据新城规划，该地区已经全部规划建设用地，将村庄集体建设用地（包括居民点占地）一次性全部征为国有建设用地，村庄所有村民一次性全部转为城镇居民，按照“谁征用，谁出资”的原则，为所有农转非村民建立城市居民社会保障，将其集中到镇区换楼居住，会倒出大量土地资源，在宅基地上建设新项目，引资招商，建设产业，在原有基本农田保护区土地数量和质量不变的情况下，引来企业可以按需规划，合理调配土地，形成规模，发展壮大榆树市的工业经济。
五、宅基地换工厂、换工作的优势
宅基地换楼房、换工作从长远上看是保持稳定的财政收入，使地区经济高速发展的积极措施。目前看也有如下优势。
1、宅基地换楼房、换工作是统筹城乡发展的创新之路
以宅基地换房是在国家现行政策框架内的一种创新，有利于实现以下几个目标：一是不改变农村现行基本经济制度，坚持承包责任制不变；二是严格落实国家土地保护政策，坚持可耕种土地不减、质量不降低；三是有利于培育新型产业和新型农民，促进农民增收；四是有利于农村集体土地集约利用，有利于农业合作经济体制的快速形成发展；五是加快了城市化进程。一个“换”字，换来了城市土地的集中利用、换来了城市发展新的空间、换来了农民工作方式、生活方式的转变、换来了农民收入的提高、换来了城乡差别的缩小。
2、宅基地换楼房、换工作是解决小城镇建设瓶颈问题的有效途径
小城镇建设是推动农村城市化的重要载体。但在小城镇建设中，土地和资金是制约建设和发展的两大瓶颈，而土地制约又是核心问题。在当前国家宏观调控大背景下，不可能通过大量占用耕地来建设小城镇，只有在国家现行土地政策框架内，探索以确保耕地总量平衡为前提，通过土地整理和置换，盘活存量建设用地，让小城镇现有建设用地流动起来，使其资源化资本化，步入良性发展的新路。宅基地换房的做法正是这一条新路的探索，有效突破了小城镇发展中土地和资金两大瓶颈。
3、解放思想是破解难题的关键
在农村城市化进程中有两大突出难题，资金和土地，许多地方的城市化进程都曾在其面前踯躅不前。如何破解这两大难题，宅基地换房可以从根本上解决农民生存环境、生活质量提高、城乡统筹发展等问题，更是可以节约、集约、高效利用土地，在不新占耕地，确保榆树“天下第一大粮仓”的前提下为经济发展腾出空间。
