今天，我带领团队，实习了一遍完整的商业地产研究参观…逼团队参观“郑州大卫城”。并逼大家谈感受，大家谈的结结巴巴。
丹尼斯·大卫城，五十万平的超级MALL，八十五岁的王任生老先生带着两个儿子，建了十二年。
房地产，是所有产业皇冠上的明珠，而，商业地产，则是房地产皇冠上的明珠。
万达，王健林不敢再继续。宝龙，已经垂死。招保万金，均无能染指。中海，从来不碰。绿地绿城，横扫天下住宅、写字楼……但，遇到商业，一片狼藉。王石、潘石屹、任|强、杨惠妍、冯仑……也都没什么建树。
85岁的王任生老爷子，不是搞地产的。出手五十万平，超越中国所有MALL，并且，面对电商和互联网大兵压境，不仅毫无惧色，而且半年时间，就经营的活色生香、招商满满。
更重要的，没有债务、没有贷款、全部自有资金……更让人惊呆的，全部自持，没有任何商铺销售。
周围的华润、大商、郑百、金博大……都被比的像一群供销社。
这是一个非地产业的地产神话。
王任生老先生，可敬，值得所有人仰拜。
如果说，百货大楼算是中国零售业态的1.0版。
那么沃尔玛，家乐福、燕莎之流，就是2.0版。
上海来福士、八佰伴、恒隆、北京蓝色港湾、奥特莱斯、大悦城……能算3.0版。
上海新天地、岭南新天地……能算3.5版。
郑州大卫城，成都环球中心……就是4.0！中国商业地产4.0版！
但，成都环球，尚没有找到盈利、负债的解决之道。而大卫城，不仅活色生香，而且，用内行的眼睛一看，让人震撼！
整个大卫城，没有麦当劳、肯德基、星巴克、家乐福、沃尔玛、国美、苏宁……更没有海底捞、外婆家、西贝莜面村。唯一的必胜客，被憋屈地压抑在地下一层，地面连一个出口和招牌，都没有。
我的天，敢于拒绝所有的主力店、主流招商资源的大卫城，到底有什么密码？
人家十年免租、丧全辱郭地招商的大主力店资源，大卫城看都不看，规划上，就没有给这些商业地产霸王留一平方。
非地产业人士，可能读不懂上文的含金量。我说简单些：体积最大、没有贷款、不卖一间铺、全部自持、不招任何“店大欺客，别人不敢惹”的主力店商、彻底打破所谓的主力店思维……
My God！这是一个八十五岁的非地产界的老人。
……
我用我的火眼一瞄，哲学、颠覆、圆融……尽在其中。
大卫城的建筑、业态、动线……有机协调，底气磅礴。
人、情感、钱……流动在建筑、动线、业态中，艺高人胆大。
建筑，整个大卫城，没有窗户、霓虹灯、声色犬马、烟火气……潮汕、客家、闽南、黎族的骑楼元素，被变成了悬空八米的建筑外延，可想而知，只要下雨，会有多少人挤满大卫城……
门前广场，比干线道路还要宽，精神上，对客群的引流，压根就不需要费任何力气。
动线里面有乾坤。
外置交通核，把地下一层，直接变成了第二个首层，垃圾楼层，瞬间变成了黄金旺铺。
删除了窗户，换成现代几何外立面，里面的柱子，合理的成为分割店铺的点线，建安成本不高，但灵动倍至。
内部所有上下动线、交通核，用一个平面解决十二部电梯，从地下三层，向上望，一眼看到天棚，气势磅礴，交通核所占面积用到了十二倍的效率……
逛每一个点，都能看到最少十五个店铺，从任何一条平面动线逛，都等于是同时逛三层……超级通透的立体多维视觉，让人性的贪嗔痴尽情流动……填满视野，目不暇接。让来、来、来、复购、复购、复购……成为基本的“大卫逛模式”。
业态，更绝。
物铺、体验铺、静铺、动铺，相得益彰。
最垃圾的位置，地下一层，充满小进深、大面宽的体验铺，把地源热泵、新风机组、中央空调……遮盖的完美完整。变成超级旺铺。
灯光、玻璃、POP、萌招牌……构成的活色生香，让全城全省的良家、三口之家口水欲滴，不留下人均客单一百五十块，休想离开。
一半的鲜美超市，另一半的个性餐饮小铺，用琳琅满目和世界风情，萌宠闪闪……尖物和辣铺夹着的过道和走廊，被钱多人傻的高大上客户，一个个抢走，同仁堂都有。
一楼的全球奢侈品，象听话的士兵一样，被按场景切割成多主题内街。再也看不到LV、GUCCI、阿曼尼、劳力士、江诗丹顿、沛纳海……的傲慢。挑空7米以上的层高，高耸的对开大门，让这一层成为全城全省“非良和“成功男士”的刚需必逛地。逼死其他碎片化大牌店。
人类无法阻挡的，铺大房租低的优衣库、ZARA、HM、GAP、MANGO，全都没看到，要么是委屈地被逼上了高层，要么就是压根没挤进来……北上广深，所有大MALL都不敢拒绝的这些Fast fashion霸主，被郑州大卫城成功隔离，扬不起傲气。
小资、文艺、装逼、起范儿……的业态，都被摆在了二楼以上，高亮度、大密度、陈列考究，多主题，多中心，每个场景都有吃、穿、喝、发愣、等人……的完整有机模块。独立成局，
丹尼斯·大卫城，五十万平的超级MALL，八十五岁的王任生老先生带着两个儿子，建了十二年。
房地产，是所有产业皇冠上的明珠，而，商业地产，则是房地产皇冠上的明珠。
万达，王健林不敢再继续。宝龙，已经垂死。招保万金，均无能染指。中海，从来不碰。绿地绿城，横扫天下住宅、写字楼……但，遇到商业，一片狼藉。王石、潘石屹、任|强、杨惠妍、冯仑……也都没什么建树。
85岁的王任生老爷子，不是搞地产的。出手五十万平，超越中国所有MALL，并且，面对电商和互联网大兵压境，不仅毫无惧色，而且半年时间，就经营的活色生香、招商满满。
更重要的，没有债务、没有贷款、全部自有资金……更让人惊呆的，全部自持，没有任何商铺销售。
周围的华润、大商、郑百、金博大……都被比的像一群供销社。
这是一个非地产业的地产神话。
王任生老先生，可敬，值得所有人仰拜。
如果说，百货大楼算是中国零售业态的1.0版。
那么沃尔玛，家乐福、燕莎之流，就是2.0版。
上海来福士、八佰伴、恒隆、北京蓝色港湾、奥特莱斯、大悦城……能算3.0版。
上海新天地、岭南新天地……能算3.5版。
郑州大卫城，成都环球中心……就是4.0！中国商业地产4.0版！
但，成都环球，尚没有找到盈利、负债的解决之道。而大卫城，不仅活色生香，而且，用内行的眼睛一看，让人震撼！
整个大卫城，没有麦当劳、肯德基、星巴克、家乐福、沃尔玛、国美、苏宁……更没有海底捞、外婆家、西贝莜面村。唯一的必胜客，被憋屈地压抑在地下一层，地面连一个出口和招牌，都没有。
我的天，敢于拒绝所有的主力店、主流招商资源的大卫城，到底有什么密码？
人家十年免租、丧全辱郭地招商的大主力店资源，大卫城看都不看，规划上，就没有给这些商业地产霸王留一平方。
非地产业人士，可能读不懂上文的含金量。我说简单些：体积最大、没有贷款、不卖一间铺、全部自持、不招任何“店大欺客，别人不敢惹”的主力店商、彻底打破所谓的主力店思维……
My God！这是一个八十五岁的非地产界的老人。
……
我用我的火眼一瞄，哲学、颠覆、圆融……尽在其中。
大卫城的建筑、业态、动线……有机协调，底气磅礴。
人、情感、钱……流动在建筑、动线、业态中，艺高人胆大。
建筑，整个大卫城，没有窗户、霓虹灯、声色犬马、烟火气……潮汕、客家、闽南、黎族的骑楼元素，被变成了悬空八米的建筑外延，可想而知，只要下雨，会有多少人挤满大卫城……
门前广场，比干线道路还要宽，精神上，对客群的引流，压根就不需要费任何力气。
动线里面有乾坤。
外置交通核，把地下一层，直接变成了第二个首层，垃圾楼层，瞬间变成了黄金旺铺。
删除了窗户，换成现代几何外立面，里面的柱子，合理的成为分割店铺的点线，建安成本不高，但灵动倍至。
内部所有上下动线、交通核，用一个平面解决十二部电梯，从地下三层，向上望，一眼看到天棚，气势磅礴，交通核所占面积用到了十二倍的效率……
逛每一个点，都能看到最少十五个店铺，从任何一条平面动线逛，都等于是同时逛三层……超级通透的立体多维视觉，让人性的贪嗔痴尽情流动……填满视野，目不暇接。让来、来、来、复购、复购、复购……成为基本的“大卫逛模式”。
业态，更绝。
物铺、体验铺、静铺、动铺，相得益彰。
最垃圾的位置，地下一层，充满小进深、大面宽的体验铺，把地源热泵、新风机组、中央空调……遮盖的完美完整。变成超级旺铺。
灯光、玻璃、POP、萌招牌……构成的活色生香，让全城全省的良家、三口之家口水欲滴，不留下人均客单一百五十块，休想离开。
一半的鲜美超市，另一半的个性餐饮小铺，用琳琅满目和世界风情，萌宠闪闪……尖物和辣铺夹着的过道和走廊，被钱多人傻的高大上客户，一个个抢走，同仁堂都有。
一楼的全球奢侈品，象听话的士兵一样，被按场景切割成多主题内街。再也看不到LV、GUCCI、阿曼尼、劳力士、江诗丹顿、沛纳海……的傲慢。挑空7米以上的层高，高耸的对开大门，让这一层成为全城全省“非良和“成功男士”的刚需必逛地。逼死其他碎片化大牌店。
人类无法阻挡的，铺大房租低的优衣库、ZARA、HM、GAP、MANGO，全都没看到，要么是委屈地被逼上了高层，要么就是压根没挤进来……北上广深，所有大MALL都不敢拒绝的这些Fast fashion霸主，被郑州大卫城成功隔离，扬不起傲气。
小资、文艺、装逼、起范儿……的业态，都被摆在了二楼以上，高亮度、大密度、陈列考究，多主题，多中心，每个场景都有吃、穿、喝、发愣、等人……的完整有机模块。独立成局，
这文章至少得喝半斤五粮液！高！佩服！
